神话:公共交通工具使房屋无法实现

神话:公共交通工具使房屋无法实现
事实:公共交通不需要拼写四分之一英亩的街区,也没有负责澳大利亚房价的通货膨胀。尽管强劲(虽然逐步削弱)墨尔本的规划措施来保护绿色楔子和克制城市蔓延,但现在的供应量大于它是大于史的。人口迅速增长可能是最近的价格徒步旅行的一个因素,但与汽车依赖性蔓延的娱乐活动只会在长期内为家庭预算提供更多的压力。

我们少数人未能注意到近年来袭击澳大利亚房地产市场的“负担能力危机”。 1996年至2003年间墨尔本特别是,中位数价格翻倍,从150,000美元到350,000美元。从2006年到2017年再次增加了一倍,只是简要暂停了2011年的呼吸。收入的增长不太壮观,这导致人们如果他们想要借用其年度可支配收入的更大倍数分享在“伟大的澳大利亚梦想”的家居阶层。

有一般性共识,即房价的爆炸是由于许多因素,主任在2004年达到2004年且再次持续的低利率期间(允许更多每月偿还),金融投机中的热潮 - 包括海外充气资产价格,以及各种新的政府激励措施,在房地产上花费大(例如一年或更长时间持有的投资物业的资本收益税)。人口增长也从2000年代末开始贡献,尽管在那段时间之前不能负责价格上涨。

但即使是众多可靠的可靠解释并没有阻止财产开发商(从房地产通胀中盈利的利润),右翼认为坦克代表他们行事,从提供自己的自我服务“解释”。因此,在某些圈子中,它变得时尚,以归咎于所有东西 - 可持续的运输和土地使用规划。

这种特殊童话的主旨是墨尔本的城市增长边界和规划规则,禁止农村“绿色楔形地区的某些发展,在房屋供应中创造了人造稀缺,这是是推出的价格。由于据称公共交通工具需要强大的规划措施来支持其使用,因此得出结论,公共交通对“战争者”不利,因为它导致不公平地夸大房价。

太多的州和当地政治家和他们的规划顾问在寻求购买新房的人的方式下障碍…。许多这一观点对公共交通有情感依恋。

—艾伦·莫兰(公共事务研究所), 格兰德太阳,2006年9月9日

重要的是要记住,推进土地价格的稀缺性是人为的…。它是通过规划规则和分区调用的限制的产物…。国家和地区各国政府一直被一支城市规划策划,沉迷于遏制城市规模并推动城市整合政策。在他们之间,他们在驻澳大利亚历史上的任何其他时间都排除了更多低收入和中等收入者。

—鲍勃日(公共事务学院),地址到澳大利亚基督教大厅,2006年9月

我们不再使用公共汽车,火车和有轨电车向市中心工作。在大多数情况下,我们在分散的地方工作,更喜欢乘汽车旅行工作和娱乐…。对发展的限制意味着土地成本的令人震惊的通货膨胀。

—Alan Moran, 年龄,2007年1月23日

这些言论中的大部分起源于美国,许多部分缺乏在澳大利亚传统的全面城市规划,以及建立规划体系的努力更加类似于我们的开发商和道路大厅抵制。但即使在澳大利亚背景下,索赔是废话。出于一开始,正如我们解释的那样,更大的公共交通使用实际上并不需要城市整合或更高人口密度 另一个页面。我们在郊区的大型房屋的一般偏好也不意味着公共交通无法应对,因为我们也解释说 别处。但无论所有这一切,证据(开发人员大厅从未提及,愿意只是为了Belabour,我们的房价高的明显观点)显示澳大利亚或墨尔本的住房稀缺,以与价格繁荣相互作用,城市整合政策之间没有联系(例如 墨尔本2030 或其较弱的继任者)和房价升级。

考虑超时的简单问题。当墨尔本房价的快速升级开始于1997年,维多利亚在众多臭名昭着的人的抓地力掌握,Laissez-Faire“我讨厌愚蠢的规则”肯尼特政府规划部长Rob Maclellan的制度。这在“绿色楔形”和其他非城市地区开辟了大量土地 房价上涨了。 (这是在人口增长的时候,墨尔本甚至失去人口州际公路的一段时间。) 墨尔本2030在2003年之前没有颁布的绿色楔形保护立法和城市生长边界,此时墨尔本房价的快速增长迅速停滞不前。 2003年至2006年期间,价格基本上是平的,实际上略有下降。

然后,在2006年政府致力于开发人员压力,松动城市增长界限,宣布新的土地发行,以提供15年的供应。 2008年在2010年颁布了进一步的松动。持有这一负责的新价格徒步旅行并不完全公平,因为在其他澳大利亚首都相同的趋势。尽管如此,现有的这种证据表明,与开发商索巴索赔的确切相反:Laissez-Faire Development会导致价格通胀,而限制性规划在控制下保持价格!

墨尔本
房价
指数
改变 “绿色楔子”的发展批准
地区
(和其他重要事件)
1990 97.4
1991 96.9 -1%
1992 94.1 -3%
1993 95.9 +2%
1994 97.9 +2%
1995 97.3 -1% 劳里莫遗产,遗产高尔夫庄园
1996 101.2 +4% 沙发高尔夫庄园
1997 113.5 +12% 植物群公园庄园
1998 124.6 +10%
1999 143.6 +15% 植物岭,金斯敦水道,Moonah链接
2000 157.5 +10% Castlebrook Estate / Pindara,Acacia Ridge
2001 189.9 +21% Keysborough概念遗产
2002 213.6 +12% Eynesbury Station,Epping North
2003 240.2 +12% (建立城市成长边界)
2004 236.6 62.4 -2%
2005 64.0 +3%
2006 69.5 +9% (城市成长边界放松)
2007 84.7 +22%
2008 82.3 -3% (暂时全球金融危机)
2009 98.6 +20% (进一步延长增长边界宣布)
2010 105.7 +7%
2011 100.0 -5%
2012 100.4 0
2013 109.7 +9%
2014 115.2 +5%
2015 126.3 +10%
2016 140.0 +11%
2017 154.3 +10%

来源:澳大利亚统计局,已建立房价指数(12月数据)。 Michael Buxton和Robin Goodman, 维护墨尔本的绿色楔子。 2005年,ABS方法存在技术变化:从这一点使用新系列,基于来自单个系列的数字的所有百分比变化。

一个更严格的 2021由城市规划师Mark Limb和Cameron Murray的研究在2000年至2020年期间,在布里斯班的房价和监管变化来到了类似的结论:在分区规定提升供应能力的情况下放松了 增加 在房价,而不是减少。

另一个相反的证据来自家庭和住宅尺寸的人口普查数据。这是一个相当熟悉的事实,在20世纪的最后几十年和2000年代,均为平均家庭规模下降,越来越多的人独自生活,夫妻有更少的孩子。尽管如此,稳步的平均房屋尺寸(按卧室数量衡量) 玫瑰 在同一时期。 2009年ABS研究发现,澳大利亚的新房平均是世界上最大的,甚至比美国新家更大。在澳大利亚境内,最大的普通房屋尺寸在维多利亚,更具体地说,尤其是墨尔本。

如下表所示,不仅墨尔本的家庭数量越来越快,而不是生活中的家庭的数量:由于房屋尺寸与2006年的家用大小之间不断发展,可用住宿总额(每人卧室)更快地增长。

1991 - 2011年墨尔本的住房供应情况
1991 1996 2001 2006 2011
居民人口 2,997,739. 3,158,165 3,367,169 3,592,591 3,999,982
居民家庭 1,115,531. 1,199,271 1,298,999 1,391,929 1,533,138
AV。房子大小 2.687 2.633 2.592 2.537 2.609
私人住宅 1,144,094 1,234,302 1,344,624 1,471,155 1,636,167
每户住宅 1.026 1.029 1.035 1.057 1.067
AV。每居住卧室 2.850 2.897 2.958 2.940 3.017
卧室数量 3,260,668 3,575,773 3,977,398 4,325,196 4,936 316.
每人卧室 1.088 1.132 1.181 1.204 1.234

资料来源:澳大利亚统计局。通常的常驻人口,住宅和卧室数量的人口普查数据。 ABS所衍生的居民家庭的数据。所有数字都与大墨尔本统计区(以前是墨尔本统计分裂)有关。

在2011年人口普查数据出现之前,由于2006年的人口迅速增长,全国住房供应委员会警告了澳大利亚整个澳大利亚的住房。该警告在人口普查数据中没有承担,也没有在随后的摩根士丹利研究中被证实而不是在澳大利亚的228,000家的估计下来有一个 供过于华口 341,000所房屋。确认整体画面是新闻,报道 年龄 2012年7月,墨尔本未售出的房屋数量已达到6月55,290的新纪录–大多数这些都位于公共交通便利的外郊区。

这就像新发展中的鬼城。过去的三个,四,五,六个月没有任何迁移。

—John Halkidis(Agent,Hocking Stuart), 年龄,2012年7月8日

面对证据,住房供应理事会主席欧文唐纳德承认,住房局势可能是一个供过于求的,在一篇文章中 澳大利亚财务评论 on 3 July 2012.

然而,一个人看待这些数字,他们无法支持墨尔本在墨尔本的住房日益稀缺导致房价之间的稀缺导致了1996年至2006年的通货膨胀。什么是明显的,即住房拨备不仅仅与人口增长不断增加。随着家庭的缩小缩小,所以与前几代大的房屋习惯了。 其他 谁看过人口普查数据已经得出类似的结论,包括澳大利亚其他地区。

墨尔本的土地的状态大致更健康,比悉尼的情况更健康,更积极......维多利亚时代的政府重视提供足够的土地来满足墨尔本增长领域的需求。

—澳大利亚城市发展学院, land,2006年。

那里 墨尔本住房负担能力的真正结构问题,但它是一个分布问题,而不是土地供应问题。广泛的趋势是朝着(主要是内部城市)地点的房地产的需求集中,以及良好的当地设施和公共交通通道,另一方面在缺乏当地设施的郊区未售出的房地产公共交通的标准特别差。即使在过去二十年的强大总体上升,也可以看到这一点。例如,在2008年第一季度,阿什布尔顿(阿拉曼火车线上)的房价增加了近8%,而那些在山坡上的人(带有少数巴士服务的外北西郊)跌幅近2%。

这是一个城市的令人不安的情景。我们将与两名墨尔本结束,一个繁荣,服务良好的基础设施和就业机会,与流苏上的第二个是令人讨厌的,这些房价远不那么浮现。

—Marcus Spiller(澳大利亚规划研究所前总裁), 年龄,2012年7月8日

然而,大幅增加,已经处于土地的价格。这不是限制城市边缘在城市边缘供应新住宅地点的政策的结果。如果是,我们会看到在外郊区最快的价格上涨,以及从边缘到市中心的价格梯度的平坦化。事实上,这种梯度急剧上升,到内郊区的微小块可以销售,空置或遗弃建筑物,以便数百万美元。

—John Quiggin, 年龄,2015年6月15日

最近的美国证据也证实了这种模式。在美国房地产崩溃后,促成了2008 - 09年全球金融危机,汽车依赖郊区的房价进一步崩溃了,比内部郊区的“可操作的街区”重视他们卓越的交通通道。 这个博客帖子 来自 新共和国 注意到,此以前的经济衰退,这种价格下跌模式尚未见到。

我们正在设计世界上最糟糕的郊区,住房股票是可怕的,但客服性很差。我们正在与美国的相同道路,主要城市外的地区已成为郊区贫民区。

—Profssor Michael Buxton(RMIT大学), 年龄,2012年7月8日

这肯定也是如此,2010年迅速的人口增长必须得到满足的房屋供应增加,无论是内在城市公寓和联排别墅还是边缘的绿地发展。人口增长可能是最近价格上涨的一个因素,而维多利亚人口几乎没有成长,那么大得多。但没有一种方式的运输政策没有多少滋补这种压力–如果我们要高的人口增长,唯一的问题是,我们是否与维修过于维修的郊区或依赖于汽车依赖的问题。

如果有的话,公共交通基础设施和服务的投资应该有助于建立住房 更多的 经济实惠,通过调整特定领域的地点效益,加强评论员朱利安迪士尼称为“竞标胜利的物业的战争”。

仅通过供应镜头才能解决负担能力问题。仅仅通过在我们城市的条纹上发布土地来供应–'修理条纹'–已被认为对负担性影响不大,因为它对抵消了对优秀的房屋的满足需求。它甚至可以增加那些外郊区的挣扎,过度紧张的家庭的金融困境,在价格下降,负面股权已成为全社区的问题。

—Fiona Allon, 改造民族:我们对家乡的痴迷 (UNSW Press, 2008)

但如果一个人想要一个“供应方”对住房繁荣的解释,那么有一个优秀的正统候选人:家庭贷款供应。在20世纪90年代中期盛行的10%利率下,墨尔本中位家庭收入约为39,000美元的家庭可以在典型的银行公式中借用约130,000美元(总收入的三分之一适用于贷款偿还) 。但是在五年后的5%利率,2001年中位收入约为45,000美元的家庭可以借入约300,000美元。投入房屋贷款提供商的扩散,放松贷款标准和气候对于房屋价格通胀成熟,即使有足够的房子。部分是由于住房投资者挤出了业主占用者的扩散。

令房价飙升的是投资者的入侵,由税收和资本收益的税收损失驱动。房东曾经拥有20%至30%的住房市场。但到2003年,他们正在服用近50%的住房贷款(不包括再融资),甚至现在,他们接近40%,占上了一家家庭买家。

—Tim Colebatch, 年龄,2008年3月18日

[过去]信用是在这么短的供应中,很少有足够的现金购买房屋。直到我们的银行在20世纪90年代中期发现廉价的离岸信贷,并带来了我们突然有“经济实惠”的家庭贷款的现金贷款。但是更便宜的信贷简单地转移了房地产的价格更高。这是银行的意外收获。对于房地产繁荣导致了更大的贷款…。作为一个国家,它让我们留下了严肃但不是不可逾越的外债问题。

—Ian Verrender, 年龄,2012年2月2日

洪水的负荷推动了价格曾经缺乏支持的水平。在1999年之前,墨尔本价格上涨平均每年4.8%。在他们每年爬上7.6%后的15年。他们将继续攀爬,只要负荷驾驶器(对价格不多)占位不及的所有者占用者。

—Peter Martin, 年龄,2015年6月9日

这种解释完全符合2018年墨尔本和悉尼初期从2018年初的房价下降的数字 - 尽管这些城市的人口增长较强 - 恰逢2018年金融服务皇家委员会的银行贷款的审慎标准恰逢审慎标准。 商业评论员 同意归因于这个“宏观审慎政策”的价格下跌,以及收紧对房地产投资的限制。在本世纪的第一个十年后辩论之后的土地供应表现越来越无关紧要。

不应该被忽视的另一个供应方因子是“土地银行业”的做法,其中大型开发商在新的住宅区购买广阔的土地,然后以计算出最大化其商业回报的速度将其释放施工。 2009年12月由Oliver Hume房地产集团发现私人开发商几乎持有 70,000 已经批准建设的空间块,只有1,400人被释放到市场上。因此,即使土地缺乏建造房屋,它似乎是开发人员自己创造的,而不是政府政策!

利益集团继续告诉我们解决方案是将更多的住房土地带。但是,我们已经在黑桃中划出了城市土地,由持有它的开发人员拥有,所以他们不会泛滥市场。释放更多土地将无法解决。

—Tim Colebatch, 年龄,2010年4月6日

在2010年的12个月至9月,墨尔本的边缘中位数的土地价格为24%。该记录突破性增加的背景是Brumby政府于2008年12月发布了新的规划政策(墨尔本@ 500万)预示着城市生长边界的进一步大规模延伸。经过一年,一半的争议,这个延伸最终于2010年中期立即立法。对于拥有对房地产兴趣的人来说,普遍存在的人们已经吩咐平原土地的价格是显而易见的,这是政府希望在城市地区纳入城区。但这并没有阻止大师建设者协会以自己的自我服务解释,抱怨“太少可供出售”!

澳大利亚房屋市场几乎完全避免了与美国和欧洲全球金融危机相关的动荡。虽然这似乎很大程度上是由于澳大利亚金融机构的谨慎,我们的规划文化的反蔓延推力(即使浇水)也发挥了重要作用。它不仅有助于抑制繁荣时期供过于求的兴奋:它还确保了(大多数)新房主的基本访问水平,即使在美国的美国同行发现自己努力提供汽油开车里程购买食物和其他必需品。

在美国城市,运输的家庭支出比例从20世纪60年代的10%增加到2005年的19%…。家庭收入在20,000美元到50,000美元之间花费近30%的运输。在亚特兰大,一个在这个收入范围内的城市分散的城市,32%的家庭收入正在运输。因此,汽车依赖性城市的家庭的家庭更脆弱,因为运输成本升级。今年的汽油价格翻了一番和甚至三倍......提供了在次贷危机下面点燃炸弹的火花,击中了许多人,双重运输成本和膨胀抵押贷款支付。

—Peter Newman教授,电台采访,2008年12月

通过稳定和恢复的家庭市场来看看[美国]城市。在[西部]海岸,旧金山,波特兰,西雅图和圣地亚哥来到心。所有这些城市都有相当严格的开发规范,试图在其余的蔓延中脱落。开发人员,其中许多人讨厌这些限制。他们说,沿海城市最终将最终为中产阶级价格,并开始空。

它没有发生。恰好相反。开发人员最喜欢的榜样,Laissez Faire Frees–拉斯维加斯,凤凰地铁地区,南佛罗里达州(加利福尼亚州的中央)山谷–是最陷入困境的,郊区贫民窟。

—Timothy Egan, 纽约时报 博客,2010年2月10日

2013年亚利桑那大学37,000名美国住房抵押贷款的研究(报告) 大西洋组织)确认,位于公共交通附近的人实际上实际上大幅不太可能违约。因此,不仅使得提供经济适用住房更难以提供经济适用的住房,实际上出现了过度的规划,实际上出现在减少房主的财务压力的证据上。

总之,返回肯尼特时代的自由城市规划方法将不会使房屋更加实惠,并且可能实际上可能使它更具实惠。我们规划人员的一个更大的问题是墨尔本许多新的家庭买家缺乏公共交通工具,因此特别是 裸露 提高汽油价格。提供公共交通工具的家庭比建立高速公路,占据较少的土地,使其更容易而不是更难实现城市增长。

负担能力可能是逗留性的必要条件,但这不是唯一一个。郊区不仅仅是一群房屋或住宅,它是一个社区。为了成功,社区需要基础设施,这意味着公共交通工具提供就业,商店,学校,医疗设施,开放空间和社会设施。太多最近的发展缺乏这样的事情,留下太多的年轻人失业,无聊,疏远和生气,单车家庭中的母亲太多了绝望的孤立。专家合唱并警告说,这些地方是外观的贫民窟。

—Editorial, 年龄,2012年7月9日


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最后修改:2021年3月11日

维多利亚,澳大利亚的公共交通倡导小组